Sancions per deficiències en l'emissió dels certificats d'habitabilitat i altres informes

Informació d'interès tant per als tècnics competents en la materia com per als propis usuaris

A tenir en compte a l'hora de realitzar un certificat d'habitabilitat per la posterior sol·licitud de la Cedula d'habitabilitat d'un habitatge usat

Ultimament el Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya en l’aplicació del Decret 55/2009, decret que regula les condicions d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat i, per comprovar el seu compliment, ha incrementat, des del Servei d’Habitabilitat, les inspeccions d’habitatges per als quals es sol·licita una cèdula d’habitabilitat d’habitatge usat, a partir dels certificats emesos pels tècnics competents.

De conformitat amb la Llei 18/2007*, del dret a l’habitatge i la Llei 9/2011, de promoció de l’activitat econòmica, la inexactitud dels certificats d’habitabilitat elaborats pels tècnics en la tramitació de sol·licitud de cèdula d’habitabilitat constitueix una infracció molt greu que es podria sancionar amb una multa entre els 3.000€ i els 900.000€.

Una bona actuació del arquitecte tècnic, exigeix realitzar d’una forma acurada una  inspecció visual de l' habitatge per aplicar de forma rigorosa tots els criteris d’habitabilitat definits per la normativa aplicable.

Finalment, tenir en compte que les conseqüències derivades dels expedients sancionadors que es puguin generar a consequencia d'aquestes infraccions no estan cobertes per cap assegurança ni la propia MUSAAT.

També remarcar que la normativa reguladora d'aquestes infraccions i sancions corresponent son d’aplicació a qualsevol altre informe tècnic o document emès a sol·licitud del Departament de Territori i Sostenibilitat.

PROJECTE DE REHABILITACIÓ D'OBRA: Tractaments de protecció i Curació de la Fusta

 Quan preparem un projecte de rehabilitació l'arquitecte tècnic valorarà si cal 

Coberta de fusta

actuar sobre elements de fusta afectats per diferents patologies (humitat, plagues,fisures ..) analitzant en primer lloc si és recuperable o bé si ha de patir una substitució generalitzada de tots aquests elements.

Carcoma

Termita

         

La fusta és un material orgànic que pot ser atacat per fongs i insectes xilòfags que s'alimenten d'ella, generalment insectes com el tèrmit i el corc.

De manera resumida es defineix seguidament diferents actuacions per reconstruir i consolidar elements constructius de Fusta

Sistema de Injecció

    * Anàlisi dels elements de fusta afectats per comprovar la profunditat, gravetat i localització de l'atac.

    * Es comprova l'estabilitat de l'element.

    * Procés de neteja de la zona a tractar.

    * Substitució de la fusta que hagi perdut la capacitat mecànica, d'altra sana tractada prèviament.

    * Sanejament de les capes de pintura i vernissos existents

    * Injecció mitjançant el sistema de trepant a pressió d'un insecticida i fungicida en els elements de fusta a tractar.

    * Polvoritzat, pinzellat o bany amb un insecticida i fungicida.

    * Formació de barreres aïllants en els murs i terres si cal, mitjançant sistema de trepants múltiples, en cas de tèrmit subterrània.

Sistema de gasejat

    * Anàlisi dels elements de fusta afectats per comprovar la profunditat, gravetat i localització de l'atac.

    * Es comprova l'estabilitat del elemento.Proceso de neteja de la zona a tractar.

    * Substitució de la fusta que hagi perdut la capacitat mecànica, d'altra sana tractada previamente.Introducción de les peces en cambra segellada, utilitzant gasos totalment inerts, que no representen cap tipus de perill i totalment respectuós amb el medi ambient.

Sistema d'Esquers

    * Instal · lació d'estacions de control a terra i en llocs on s'ha detectat activitat de tèrmits, introduint un esquer alimentari biocida amb un ingredient actiu que actuarà en l'organisme  biològic dels tèrmits.


Sistema amb resines epoxídiques


    * Sistema de consolidació i restauració de la fusta, aplicant noves tècniques consigiendo la capacitat mecànica original de la fusta i conservant al mateix temps tot el seu valor artístic, històric i funcional.


    * Bàsicament el sistema consisteix en l'eliminació de la fusta deteriorada, que ha perdut la seva capacitat mecànica original, i la seva substitució per un nou material capaç de restablir les funcions perdudes. Aquest material està compost per resines epoxídiques, idònies per poder obtenir un comportament similar al de la fusta, ja sigui en estat pur o en forma de morter. Aquest material absorbeix les tensions de compressió, de tracció i cisallament, de la mateixa manera que en una construcció nova de fusta. Presenta una gran adherència a la fusta, sense patir contraccions per canvis de temperatures.


Sistema de varetes de fibra de vidre


    * Aplicació de varetes de fibra de vidre, pretensazas i reforçades amb polièster amb una alta resistència a la flexotracció i mòdul d'elasticitat similar al de la fusta, evitant així possibles fissuracions.



    * Aquestes varetes tenen com a funció absorbir els esforços tallants i les sol · licituds a tracció i ser element de connexió entre el morter de resina epoxi i la fusta sana.

Professionals

Quan realitzem un projecte de rehabilitació i reforma, en el qual és necessari actuar sobre estructures i elements de fusta, confiem en l'assessorament de tècnics especialitzats en la matèria, que ens proposaran solucions i pressupost de les opcions més idònies segons el programa de treball que presentem, i coordinant juntament amb l'arquitecte tècnic els treballs a desenvolupar.

No només actuaran com a assessors sinó que també disposen de recursos humans per al tractament especialitzat de la fusta així com una àmplia gamma de productes químics garantits.

CÈDULES D'HABITABILITAT: La Generalitat treballa en un decret que reduirà la superfície de les habitacions

Arquitectes, Arquitectes tècnics i promotors opinen que d'aplicar-se el futur decret, permetrà dissenyar habitatges que s'adaptaran als nous perfils de famílies de la nostra societat:

Els perfils de família han canviat al llarg d'aquests darrers anys, de manera que ara formen part solters, divorciats, parelles, famílies amb fills, monoparentals, pares i mares separats amb custòdia compartida que es reparteixen a dies el pis, etc
Tot tipus de convivències que es reflejadan en la tipologia dels habitatges construïts, per satisfer les necessitats de cada un d'elles. Per tot això la Generalitat està elaborant un decret d'habitabilitat, actualment en exposició pública, per flexibilitzar les superfícies i distribucions dels pisos, per adaptar-los a les noves necessitats socials i també a les del sector de la construcció.

Una de les primeres pretensions de la norma és el mantenir la superfície mínima dels habitatges en 40 metres quadrats, alhora que es redueixen les dimensions de les habitacions. D'aquesta manera, les habitacions dobles passaran de tenir un mínim de deu metres a només vuit i, en el cas de les individuals, de vuit a sis metres quadrats.

Els espais més petits, adreçats als nous models de família, guanyen terreny. A Barcelona, ​​les famílies monoparentals és la modalitat de família més estesa, integrada en la seva major part per dones. Superen a les llars formades per parelles sense fills.

Una altra novetat que exposarà la nova normativa tindrà relació amb la concessió de cèdules d'habitabilidad.En el cas dels habitatges de nova construcció vigència passarà dels 15 als 25 anys, ja que es considera que amb l'evolució dels materials emprats en seva construcció i els requisits del Codi Tècnic d'Edificació, els habitatges no es deterioraran fins a perdre l'habitabilitat en 25 anys.

LLOGUER D'HABITATGES: REFORMA DE LA LLEI D'ARRENDAMENTS URBANS

El Govern va aprovar divendres passat una reforma de la Llei d'arrendaments urbans que implicarà entre altres els següents canvis substancials:

   

• Reducció de cinc a tres anys del període obligatori del contracte de lloguer d'un habitatge, mentre que la prolongació automàtica del contracte quan caduca, disminuirà de tres a un any, ampararando als inquilins perquè romanguin en l'habitatge durant un màxim de quatre anys, en lloc dels vuit anys actuals.

• El llogater tindrà la possibilitat de deixar l'habitatge avisant tan sols un mes d'antelació

• L'arrendador de l'habitatge podrà recuperar-la com habitatge habitual mitjançant un mes de preavís, acreditant convenientment la necessitat d'ocupar la casa, i existint la possibilitat d'indemnització a l'inquilí.

•  Agilització en el procés dels desnonaments necessitant únicament un requeriment notarial o judicial previ

•  L'inquilí per poder frenar el desnonament disposarà de 10 dies per pagar.

• Pacte entre les dues parts de la modalitat d'increment de la mensualitat del aquiler

• Pacte d'opció a compra preferent per part del llogater

• Regulació de les Societats Cotitzades d'Inversió Immobiliària (SOCIMIs), dedicades a la gestió de carteres d'habitatges de lloguer, per fomentar la seva expansió.

• Per tal d'impulsar que més habitatges de mercat lloguer, s'inclouran incentius fiscals, com exempcions del 70% en l'impost de la renda per als propietaris no residents a Espanya que disposin els seus habitatges en lloguer, i de fins al 100% si aquests propietaris resideixen a la Unió Europea i tenen entre 18 i 30 anys.

• En l'àmbit de la seguretat jurídica de l'arrendador, la llei inclourà que comprador d'un habitatge només s'haurà de mantenir el contracte amb l'inquilí subscrit amb l'anterior propietari si el contracte està inscrit en el Registre de la Propietat.

FASES DE LA INSPECCIÓ TÈCNICA DELS EDIFICIS (ITE): Documentació.Inspecció, Assajos, Informe, Certificat d'Aptitud, Resparacions

Amb la finalitzat que la propietat o comunitat tingui coneixement de com es realitza i en què consisteix la Inspecció Tècnica d'un Edifici, procedeixo a descriure breument les fases bàsiques d'actuació:

DOCUMENTACIÓ PRÈVIA
 Mitjançant el tècnic competent (arquitecte o arquitecte tècnic) demanarem a la propietat un seguit de documentació que considerem útil i de gran ajuda, prèviament a la inspecció de l'edifici. Aquesta documentació consistirà bàsicament en plànols de l'edifici tant a nivell estructural com d'instal · lacions, informació referent a les actuacions relacionades amb el manteniment i conservació dels elements de l'edifici, possibles modificacions reformes o rehabilitacions. És a dir qualsevol document referent a la construcció pot ser de gran ajuda ho saber al tècnic.

INSPECCIÓ DE L'EDIFICI 
Consistirà en una inspecció organolèptica, és a dir, prendrem nota descrivint les incidències detectades simplement a nivell visual, auditiu, olfactiu i tàctil. Les incidències poden ser des de detecció de sorolls, acumulacions i / o filtracions d'aigua, d'humitats superficials, deterioraments en material, esquerdes i fissures, desploms ...

ASSAIGS I PROVESEl tècnic encarregat de l'informe valorarà la necessitat de realitzar altres assajos o proves, que seran realitzades per altres professionals o empreses homologades i especialitzades, com laboratoris, que emetran al seu torn informe tècnic, i que seran adjuntats a l'informe general. Aquesta actuació representarà un cost addicional, i que es dendrá de valorar independentment, a efectes de tenir una idea aproximada del cost dels mateixos.

INFORME 
És possible que l'informe que es desprèn de la inspecció hagi redactar seguint un model o formulari establert per cada ajuntament. Per tal de completar el mateix, es podrà incloure qualsevol altre tipus de document elaborat pel tècnic així com una descripció de l'estat general de conservació de l'edifici, relació de lesions existents i deteriorament dels diferents elements revisats.

TRAMITACIÓ.CERTIFICAT D'APTITUD 
Elaborat l'Informe Tècnic, s'ha de tramitar en la corresponent administració perquè emeti el certificat d'aptitud, qualificant l'edifici d'apte o no apte. Aquest certificat d'aptitud serà emès per l'Agència de l'Habitatge de Catalunya o bé pels ens locals que hagin volgut assumir aquesta competència. El certificat d'Aptitud té una durada de 10 anys transcorreguts els quals s'haurà de renovar novament seguint el mateix procediment i dins l'any següent al de la seva caducitat.

REPARACIONS 
Després d'obtenir l'informe, es procedirà a solucions i de aquells problemes detectats, actuant segons la seva gravetat, reparar o substituir, després de realitzar una valoració de costos. En aquest aspecte el tècnic també podrà assessorar convenientment, i definir el procés de reparació, tant a nivell econòmic, de terminis i de qualitat.

Per més informació ARTICLES ITE

INFORME PERICIAL. Elaboració d'informes pericials per professional de l'edificació aparellador o arquitecte tècnic

Hem detectat problemes al nostre habitatge ???? (esquerdes,humitats,...)

Actualment un dels principals temes que ens preocupen una vegada que adquirim un habitatge, a més de poder fer front d'una hipoteca, és el fet que no sorgeixin problemes i deficiències, que no hàgim pogut detectar durant el procés del lliurament de claus.

Normalment se sol realitzar una llista amb totes les anomalies i deficiències observades i es lliuren al promotor, amb l'esperança que pugui solucionar-les. És possible que el promotor, sent un bon professional, realitzi les gestions necessàries per solucionar tots els problemes reclamats. Però que passa si el promotor no respon a les nostres peticions?. En aquests casos és possible que entrem en una espiral de lliurament de llistes, trucades telefòniques, burofax .... Sense arribar a cap solució. Arribat a aquest supòsit, crec que el més sensat és assessorar per un professional de la construcció (arquitecte tècnic o aparellador).

Actuació del Pèrit

Aquest professional qualificat realitzarà una primera visita a l'edifici i analitzarà les deficiències, valorant si realment és necessari emetre un informe pericial. En el cas de realitzar l'informe tècnic tindrem la possibilitat d'exercir una reclamació recolzada en un document certificat per un professional expert en l'àmbit de l'edificació.

En el cas que les deficiències estan localitzades en elements comuns d'una comunitat de propietaris, el procés és el mateix, únicament constarà com sol · licitant la pròpia comunitat de propietaris. 

El Document

Un informes pericial sobre patologies constructives s'estructura basicament de la següent manera:

Exemple:Localització reportatge fotogràfic

-Dades d'identificació de la propietat o entitat que encarrega l'Informe
 -Dades d'identificació, situació, característiques, etc de l'edificació objecte d'estudi.
 -Antecedents, i informació i / o documentació aportada per la propietat (fotos anteriors, descripció cronològica, etc)
 -Descripció i certificació de les deficiències observades durant la visita mitjançant inspecció ocular (en el cas de ser necessari altres proves, per exemple d'estanquitat, anàlisi de laboratori, etc. Es programaran i s'adjuntaran posteriorment els resultats obtinguts)
 -Reportatge fotogràfic exhaustiu de les deficiències detectades.
 -Dictamen de les possibles causes que han produït les deficiències.
 -Descripció de les solucions proposades per resoldre les patologies, de manera que atorgui a l'edifici les característiques necessàries tant per al compliment de les normatives de la bona construcció, com en l'aspecte estètic i confort per al qual ha estat projectat.
 -Valoració del cost total de reparacions, desglossant el pressupost d'execució material, el benefici i despeses generals d'empresa i impostos vigents en el moment de l'elaboració de l'informe.
 -Apartat dedicat a conclusions objectives a què ha arribat el tècnic després del desenvolupament del document
  -Per suposat cada cas tindrà el tractament adequat depenent de les seves característiques pròpies.

Exemple:Pressupost desglossat

En la majoria de les ocasions, en el cas que no s'hagin arribat a un acord previ entre les parts (promotor i propietari), serà necessària la ratificació en un judici oral. Per aquest motiu és important que tant l'elaboració com la defensa de l'Informe sigui realitzada per un professional experimentat. Durant la vista oral, a instància del jutge, el tècnic defensarà i argumentarà de forma imparcial i objectiva, els criteris que ha emprat en l'elaboració de l'informe pericial que ell mateix ha elaborat.


Els informes que desenvolupament estan basats tant en la meva experiència professional com en el suport d'altres tècnics especialitzats en la matèria. Sempre defenso que cada informe és diferent i ens condueix a una nova experiència que alimenta i reforça la nostra experiència professional.

Pel que fa al cost de l'elaboració d'un Informe Pericial en dependre de certs factors, s'haurà de valorar després de conèixer el possible abast de l'objectiu del treball, així com els recursos necessaris per a la seva elaboración.A manera orientativa un informe bàsic podria costar aproximadament uns 250 €

Per descomptat, es realitzarà la inspecció i visita corresponent a petició del client per conèixer les característiques de les patologies i poder procedir a realització d'un pressupost sense cap compromís.

REVESTIMENT DE FAÇANES MITJANÇANT VIDRES IMPRESOS UGLAS: Solució per a façanes amb gran necessitat de lluminositat

U-GLAS Vidre Imprès

És un tipus de vidre imprès, translúcid, pot fabricar armat i sense armar, en forma d'U

L'U-Glas armat consta en el seu interior d'un reforç de fils d'acer inoxidable, protegits de risc de corrosió, podent instal · lar en zones humides. Per les seves característiques de rigidesa i estanquitat garanteix la seva utilització en vidres exteriors de façanes.
  
U-Glas pot instal · lar formant tancament simple o doble tancament aïllant amb càmera.
Aconsellat en revestiments de façanes que requereixin un alt nivell de lluminositat: oficines, botigues, replans d'escales, lluernes, halls d'empreses, magatzems, garatges.


El muntatge del U-Glass s'executa per simple juxtaposició d'un perfil costat d'un altre, presos en dos extrems per dos perfils de dissenyats adequadament. Les juntes verticals entre cada tira de U-Glass s'han de segella mitjançant components silicona.En les fotos adjuntes, que corresponen amb la façana de l'edifici d'aparcaments una de les terminals de l'aeroport de Barcelona, ​​s'observen que estan muntades a manera de mur cortina, sustentat mitjançant perfileria d'acer galvanitzat. S'han muntat dues pells, de manera que les plaques de vidre no s'ajusten unes amb les altres sinó que queden separades, permetent una ventilació adequada i constant de l'edifici, i ocultant parcialment l'interior. Crec que és una bona solució


Pel que fa a les caracteríticas estàndards que podem trobar al mercat:


DIMENSIONS

    * Longitud de fabricació: 1000-7000 mm.

    * Amplada de fabricació: 270 mm. (Dimensió exterior)

    * Gruix: 6 mm.

    * Alçada de l'ala (dimensió exterior): 38/41 mm.

    * Perfil: 5 Kg / ml

ACÚSTICA

Índex d'atenuació acústica (calculada sobre la llei de massa):

    * Tancament simple: de 20 a 23 dB,
    * Tancament doble 30 dB aprox

TÈRMICA

Tancament simple:

    * Coeficient U = 5,5 W / (m2 * K)

Tancament doble:

    * Coeficient U = 3 W / (m2 * K)


Transmissió lluminosa:

    * Tancament simple: 75% aprox

    * Tancament doble: 60% aprox

Realització de Projectes de rehabilitacions integrals, reformes i manteniment d'edificis.

Actualment cada vegada hi ha més necessitat de cuidar i mantenir els nostres edificis. A més de resoldre i actuar sobre els problemes que poden anar apareixent, hem de pensar que cada vegada surten al mercat millors productes que podem anar incorporant a les edificacions per millorar el conford i un major estalvi energètic que acabarà beneficiant la butxaca.
En el cas de plantejar una rehabilitació realitzem una inspecció tècnica inicial de l'edifici per analitzar les deficiències. Posteriorment elaborem un estudi proposant les obres que haurien executar, i enfocarem com orientar-lo de cara als permisos corresponents. (Obra major, menor o comunicat de treballs, depenent de cada ajuntament)

En el cas d'actuar en una comunitat de propietaris, també realitzem l'assessorament i l'exposició dels treballs en juntes de la comunitat si fos necessari, aclarint els dubtes i explicant convenientment totes les opcions possibles.

També és important el fet que aportarem un pressupost orientatiu de les obres, per poder valorar la repercussió dels treballs a cada inquilí o propietari.

Durant la realització de les obres posem a disposició del client un tècnic competent (aparellador o arquitecte tècnic) per coordinar i supervisar els treballs realitzats. Paral · lelament estarà en permanent contacte amb la propietat per informar-li en tots els aspectes, tant tècnic, econòmic i de planificació. Quan sigui necessari també actuarà com a agent d'arbitratge en el cas de desacords.

 Els nostres projectes abasten entre altres les següents actuacions:

· Terrassa, cobertes, terrats ...
· Estructures afectades per humitats, aluminosi i tot tipus de patologies
· Façanes exteriors i patis interiors
· Instal · lacions interiors de l'habitatge i canalitzacions pluvials
· Instal · lació d'ascensors
· Ampliacions d'habitatges
· Reformes interiors, cuines ...
· ...

També aportarem documents tècnics com:
· Certificats d'habitabilitat
· Informes de Solidesa
· Inspeccions tècniques dels Edificis
· ...