Remuntes o dret a vol , en que consisteix?

REMUNTES O DRET A VOL: Construir sobre edificis existents

Una de les activitats del sector immobiliri, poc conegut, i que s'està duent a terme a les grans urbes, correspon amb la remuntes, En el càs de Barcelona l'ajuntament ha atorgat llicències per construir pisos augmentant l'edificabilitat d'edificis ja acabats. No sempre es pot aconseguir la llicència ja que la primera premissa és que l'edifici no hagi esgotat la seva edificabilitat, de manera que segons el planejament de la zona, li permetria incrementar la seva superfície ja edificada construint més plantes sobre ell.

Una altra premissa indispensable consisteix en que promotor de la remunta ha de preveure la instal·lació d'un ascensor, en el suposit de que la finca no en disposi; i que l'escala d'accés a les noves plantes tingui un ample mínim de 80 cm. Aprofitan aquesta intervenció, s'exigirà la dotació d'els espais comuns en matèria de seguretat contra incendis i adaptar els patis de llums a la normativa vigent.

Les llicències atorgades per remuntes es reparteixen per diversos barris. La majoria corresponen a finques de l'Eixample. I és així perquè quan es va construir d'acord al Pla Cerdà no havia pressió per edificar: quants més pisos s'aixecaven, més car era, ia més no havia ascensors. Per això és on més edificabilitat hi ha per esgotar.

Pel que fa als sistemes constructius, el més habitual és sumar plantes amb obra tradicional, però també s'estan fent remuntes amb mòduls prefabricats. Habitatges prfefabricadas que posteriorment s'adaptaran als terrats, prèviament reforçats o rehabilitats, segons s ehaya previst en el projecte i estudi tècnic. En aquest últim sistema el principal avantatge és que els terminis d'execució d'obres són molt més curts que en obra tradicional, provocant moltes menys molèsties a la comuidad.

Indagant en la xarxa he localitzat La casa sobre la Teulada, empresa especialitzada i amb experiència en aquests temes.

Serveis Professionals per reformes i rehabilitacións. Gestió d'obra

Una gran experiència professional com arquitecte tècnic en l'àmbit de la construcció i d'execució d'obres, em permet oferir-li els serveis necessaris per a realització de projectes i execució tant d'obra nova com de rehabilitacions integrals de tot tipus d'edificis i habitatges

SERVEIS PROFESSIONALS

Assessorament tècnic
Tramitació de llicències i permisos en l'Administració i Organismes oficials
Redacció de projectes d'arquitectura i enginyeria
Gestió i Execució d'obres
Control econòmic i del temps
Amidaments i pressupostos
Project Management i Contractació d'insdustrials


Sempre en disposició d'oferir l'assessorament necesari sense cap compromís.

PROJECTE DE REHABILITACIÓ D'OBRA: Tractaments de protecció i Curació de la Fusta

 Quan preparem un projecte de rehabilitació l'arquitecte tècnic valorarà si cal 

Coberta de fusta

actuar sobre elements de fusta afectats per diferents patologies (humitat, plagues,fisures ..) analitzant en primer lloc si és recuperable o bé si ha de patir una substitució generalitzada de tots aquests elements.

Carcoma

Termita

         

La fusta és un material orgànic que pot ser atacat per fongs i insectes xilòfags que s'alimenten d'ella, generalment insectes com el tèrmit i el corc.

De manera resumida es defineix seguidament diferents actuacions per reconstruir i consolidar elements constructius de Fusta

Sistema de Injecció

    * Anàlisi dels elements de fusta afectats per comprovar la profunditat, gravetat i localització de l'atac.

    * Es comprova l'estabilitat de l'element.

    * Procés de neteja de la zona a tractar.

    * Substitució de la fusta que hagi perdut la capacitat mecànica, d'altra sana tractada prèviament.

    * Sanejament de les capes de pintura i vernissos existents

    * Injecció mitjançant el sistema de trepant a pressió d'un insecticida i fungicida en els elements de fusta a tractar.

    * Polvoritzat, pinzellat o bany amb un insecticida i fungicida.

    * Formació de barreres aïllants en els murs i terres si cal, mitjançant sistema de trepants múltiples, en cas de tèrmit subterrània.

Sistema de gasejat

    * Anàlisi dels elements de fusta afectats per comprovar la profunditat, gravetat i localització de l'atac.

    * Es comprova l'estabilitat del elemento.Proceso de neteja de la zona a tractar.

    * Substitució de la fusta que hagi perdut la capacitat mecànica, d'altra sana tractada previamente.Introducción de les peces en cambra segellada, utilitzant gasos totalment inerts, que no representen cap tipus de perill i totalment respectuós amb el medi ambient.

Sistema d'Esquers

    * Instal · lació d'estacions de control a terra i en llocs on s'ha detectat activitat de tèrmits, introduint un esquer alimentari biocida amb un ingredient actiu que actuarà en l'organisme  biològic dels tèrmits.


Sistema amb resines epoxídiques


    * Sistema de consolidació i restauració de la fusta, aplicant noves tècniques consigiendo la capacitat mecànica original de la fusta i conservant al mateix temps tot el seu valor artístic, històric i funcional.


    * Bàsicament el sistema consisteix en l'eliminació de la fusta deteriorada, que ha perdut la seva capacitat mecànica original, i la seva substitució per un nou material capaç de restablir les funcions perdudes. Aquest material està compost per resines epoxídiques, idònies per poder obtenir un comportament similar al de la fusta, ja sigui en estat pur o en forma de morter. Aquest material absorbeix les tensions de compressió, de tracció i cisallament, de la mateixa manera que en una construcció nova de fusta. Presenta una gran adherència a la fusta, sense patir contraccions per canvis de temperatures.


Sistema de varetes de fibra de vidre


    * Aplicació de varetes de fibra de vidre, pretensazas i reforçades amb polièster amb una alta resistència a la flexotracció i mòdul d'elasticitat similar al de la fusta, evitant així possibles fissuracions.



    * Aquestes varetes tenen com a funció absorbir els esforços tallants i les sol · licituds a tracció i ser element de connexió entre el morter de resina epoxi i la fusta sana.

Professionals

Quan realitzem un projecte de rehabilitació i reforma, en el qual és necessari actuar sobre estructures i elements de fusta, confiem en l'assessorament de tècnics especialitzats en la matèria, que ens proposaran solucions i pressupost de les opcions més idònies segons el programa de treball que presentem, i coordinant juntament amb l'arquitecte tècnic els treballs a desenvolupar.

No només actuaran com a assessors sinó que també disposen de recursos humans per al tractament especialitzat de la fusta així com una àmplia gamma de productes químics garantits.

REVESTIMENT DE FAÇANES MITJANÇANT VIDRES IMPRESOS UGLAS: Solució per a façanes amb gran necessitat de lluminositat

U-GLAS Vidre Imprès

És un tipus de vidre imprès, translúcid, pot fabricar armat i sense armar, en forma d'U

L'U-Glas armat consta en el seu interior d'un reforç de fils d'acer inoxidable, protegits de risc de corrosió, podent instal · lar en zones humides. Per les seves característiques de rigidesa i estanquitat garanteix la seva utilització en vidres exteriors de façanes.
  
U-Glas pot instal · lar formant tancament simple o doble tancament aïllant amb càmera.
Aconsellat en revestiments de façanes que requereixin un alt nivell de lluminositat: oficines, botigues, replans d'escales, lluernes, halls d'empreses, magatzems, garatges.


El muntatge del U-Glass s'executa per simple juxtaposició d'un perfil costat d'un altre, presos en dos extrems per dos perfils de dissenyats adequadament. Les juntes verticals entre cada tira de U-Glass s'han de segella mitjançant components silicona.En les fotos adjuntes, que corresponen amb la façana de l'edifici d'aparcaments una de les terminals de l'aeroport de Barcelona, ​​s'observen que estan muntades a manera de mur cortina, sustentat mitjançant perfileria d'acer galvanitzat. S'han muntat dues pells, de manera que les plaques de vidre no s'ajusten unes amb les altres sinó que queden separades, permetent una ventilació adequada i constant de l'edifici, i ocultant parcialment l'interior. Crec que és una bona solució


Pel que fa a les caracteríticas estàndards que podem trobar al mercat:


DIMENSIONS

    * Longitud de fabricació: 1000-7000 mm.

    * Amplada de fabricació: 270 mm. (Dimensió exterior)

    * Gruix: 6 mm.

    * Alçada de l'ala (dimensió exterior): 38/41 mm.

    * Perfil: 5 Kg / ml

ACÚSTICA

Índex d'atenuació acústica (calculada sobre la llei de massa):

    * Tancament simple: de 20 a 23 dB,
    * Tancament doble 30 dB aprox

TÈRMICA

Tancament simple:

    * Coeficient U = 5,5 W / (m2 * K)

Tancament doble:

    * Coeficient U = 3 W / (m2 * K)


Transmissió lluminosa:

    * Tancament simple: 75% aprox

    * Tancament doble: 60% aprox

Realització de Projectes de rehabilitacions integrals, reformes i manteniment d'edificis.

Actualment cada vegada hi ha més necessitat de cuidar i mantenir els nostres edificis. A més de resoldre i actuar sobre els problemes que poden anar apareixent, hem de pensar que cada vegada surten al mercat millors productes que podem anar incorporant a les edificacions per millorar el conford i un major estalvi energètic que acabarà beneficiant la butxaca.
En el cas de plantejar una rehabilitació realitzem una inspecció tècnica inicial de l'edifici per analitzar les deficiències. Posteriorment elaborem un estudi proposant les obres que haurien executar, i enfocarem com orientar-lo de cara als permisos corresponents. (Obra major, menor o comunicat de treballs, depenent de cada ajuntament)

En el cas d'actuar en una comunitat de propietaris, també realitzem l'assessorament i l'exposició dels treballs en juntes de la comunitat si fos necessari, aclarint els dubtes i explicant convenientment totes les opcions possibles.

També és important el fet que aportarem un pressupost orientatiu de les obres, per poder valorar la repercussió dels treballs a cada inquilí o propietari.

Durant la realització de les obres posem a disposició del client un tècnic competent (aparellador o arquitecte tècnic) per coordinar i supervisar els treballs realitzats. Paral · lelament estarà en permanent contacte amb la propietat per informar-li en tots els aspectes, tant tècnic, econòmic i de planificació. Quan sigui necessari també actuarà com a agent d'arbitratge en el cas de desacords.

 Els nostres projectes abasten entre altres les següents actuacions:

· Terrassa, cobertes, terrats ...
· Estructures afectades per humitats, aluminosi i tot tipus de patologies
· Façanes exteriors i patis interiors
· Instal · lacions interiors de l'habitatge i canalitzacions pluvials
· Instal · lació d'ascensors
· Ampliacions d'habitatges
· Reformes interiors, cuines ...
· ...

També aportarem documents tècnics com:
· Certificats d'habitabilitat
· Informes de Solidesa
· Inspeccions tècniques dels Edificis
· ...

ARQUITECTE TECNIC VIVAR&GALAN: PROPOSA SOLUCIONS REHABILITACIONS FAÇANES

PROPOSTA REHABILITACIÓ FAÇANA

Una bona solució per a rehabilitacions de façanes d'edificis, és la realització d'una "pell" exterior, (Façana ventilada), formada per panells fixats sobre estructura de guies metàl.liques, fixada prèviament sobre els paraments de façana. Aquest sistema aporta diferents avantatges, entre altres:

    * Col.locació exterior de l'aïllament, sense perdre espai interior

    * Evita molèsties a l'interior d'habitatges habitades durant els treballs

    * Millora de l'aparença estètica de l'edifici

    * Millora de les condicions tèrmiques de l'edifici (Supressió de ponts tèrmics a la façana)

    * Estalvi important en els costos generals de la rehabilitació

    * Terminis d'execució inferiors a altres propostes

    * ...
TIPOLOGIA DE PANELL

Aquests panells són de ciment reforçats amb fibres de PVA, resistents i lleugers, amb gran versatilitat a l'hora d'aplicar-los a tot tipus de revestiments de façanes ventilades i interiors decoratius d'alta qualitat. La versatilitat que li confereix la seva gran format, de fins a un màxim de 3100 x 1250 mm, li permet ser tallat per adaptar-lo als requeriments del projecte. Posseeixen una àmplia gamma cromàtica dos en tons naturals, que permet una combinació d'ampli valor estètic i il limitades opcions creatives. Aplicacions

APLICACIÓ:
· Revestiment de façanes ventilades per a tot tipus d'edificis (Residencials, Sanitaris ...)
· Panells d'interiors decoratius d'Aeroports, Centres comercials, Hospitals
CARACTERÍSTIQUES:

    * Material incombustible, categoria A2 (DIN 4102-1), A1-s1, d0 (EN 13501-1)

    * Millora l'aïllament acústic

    * Resistència a temperatures ambientals extremes

    * Gran resistència a l'aigua i permeable al vapor d'aigua

    * Imputrescible (resistent a fongs, bacteris, insectes, paràsits, etc.)

    * Resistència a la corrosió ia la major part dels agents químics

    * Resistent a la intempèrie

    * Respecta el medi ambient i no hi ha emissió de contaminants en tot el seu cicle de vida

    * Resistent al gel

PARÀMETRES DE SOSTENIBILITAT:
· Integració al medioambiente.Su aspecte i colors petris la integren en l'entorn
Protecció de producte mediambiental segons certificat EPD
· Sense emissió de contaminants en tot el seu cicle de vida
· Baix cost energético.Por les seves matèries primeres i el seu procés industrial requereix un menor consum d'energia que altres productes alternatius.
· Menor consum de recursos en la seva vida útil: Energètics: El seu comportament acústic i tèrmic millora notablement el d'altres solucions de fachada.Económicos: Sense manteniment
· Nivell sanitarioLa composició amb la qual estan fabricats els nostres panells de façanes impedeixen la formació de paràsits o floridures.
Reciclat

En cas de realitzar aquest tipus d'actuació, s'aconsella al client:

    * Assessorament mitjançant tècnic, arquitecte tècnic o aparellador, per escollir proposta i valoració adequada

    * El tècnic s'encarregarà de l'elaboració del projecte de rehabilitació de façana, analitzant tots els components, del control d'execució d'obra així com garantir la legislació vigent en concepte de Seguretat i Salut (Coordinador de seguretat, acceptació de plans de seguretat,. ..)

    * Tramitació dels permisos d'obres corresponents a l'ajuntament

    * Gestió de residus
     

    

VALORACIÓ DE L'ARQUITECTE TÈCNIC: PROCEDIMENTS DE REHABILITACIÓ DE SOSTRES

És important que l'arquitecte técnic realitzi un anàlisi inicial de tots els factors que incideixen en la rehabilitació d'un forjat, destacar:

• L'aparellador realitzarà una comprovació de l'estat general de l'estructura de l'edifici 

• Valorar la necessitat de conservar el forjat en funció de seguretat, estat obra ...

• Comprovació de l'estat de conservació de tots els elements que el formen

• Possibilitat de la reparació de les biguetes i resta d'elements 

• Substitució o no de les biguetes 

• Tractament especial de les biguetes si no retirar (fusta: tractaments anti-term, corcs ....) 

• Estudi del cost que representa cada opció proposta 

• Elecció de l'opció pel que fa criteris tècnics i econòmics 

• .... 

Cal determinar tots aquests conceptes per arribar a Plantae les bases del projecte tècnic, reflectint-hi totes les actuacions necessàries previstes, i evitar canvis d'estratègia d'última hora.Com a arquitecte tècnic, si hagués de aconsellar un procediment per a rehabilitar un forjat les biguetes presenten un seriós deteriorament, i fos factible el seu reforç sense l'obligada substitució de les bigues, destacaria el sistema NOUBAU,Aquest sistema garanteix una substitució funcional real i efectiva de la biga vella, a diferència de la resta de sistemes de reparació i reforç de forjats. En un forjat reforçat amb aquest tipus de bigues no cal preocupar-se més per les biguetes velles perquè ja han estat substituïdes totalment. Això vol dir que no cal prendre cap mesura de protecció o reparació de la biga vella, encara que desaparegués del tot, no passaria absolutament res, ja que la nova biga:

• Suporta directament el entrebigat 

• Treballa des del moment de la seva col.locació

 • Garantia total
 El sistema NOUBAU es compon d'un conjunt d'elements d'acer inoxidable que consisteix en: 

• Biga extensible en forma d'omega invertida, constituïda per tres perfils (un central i dos extrems) que van units per soldadura
 • Suports que encaixen amb els perfils extrems i que disposen dels forats necessaris per fixar-
 • Ancoratges que fixen els suports a la paretEls perfils es col.loquen abraçant, totalment o parcialment, la biga a reforçar i s'omplen posteriorment d'un morter de ciment que actua com a distribuïdor de càrrega.El muntatge del sistema NOUBAU consta de les següents fases: 

• Situació dels dos elements extrems sobre puntals, amb una lleugera inclinació, i es col.loquen els prismes separadors en el punt exacte on s'han d'aplicar els esforços de la biga vella.
 • Presentació del tercer element, el central, completament horitzontal.
 • Unió dels diferents elements amb soldadura TIG, sense espurnes ni perills.
 • Col.locació de gats hidràulics, controlats per manòmetres.
 • Aplicació dels esforços de preflechado sota els dos extrems de la biga NOUBAU.

 • Fixació dels suports a les parets o bases de sustentació,. Quan la biga ja està preflechada,
 • Impermeabilització dels suports

.• Aplicació dels esforços de preflechado sota els dos extrems de la biga NOUBAU

 • El muntatge es completa amb el massissat de la biga de reforç i el rejuntat entre la biga vella i la nova.

ARQUITECTE TÈCNIC I APARELLADOR: TÈNICS DE CAPÇALERA

"EL TEU TÈCNIC DE CAPÇALERA"

 Els aparelladors i arquitectes tècnics són un col.lectiu de professionals qualificat per informar, orientar i solucionar qualsevol tema relacionat amb la construcció, la rehabilitació i manteniment d'edificis i habitatges.L'arquitecte tècnic vetlla per la salut dels edificis, fent un diagnòstic del mateix i establint un programa de solucions adequat, així s'aconsegueix millorar la qualitat de vida, confort, estalvi energètic ...

  Els aparelladors i arquitectes tècnics són un col.lectiu de professionals qualificat per informar, orientar i solucionar qualsevol tema relacionat amb la construcció, la rehabilitació i manteniment d'edificis i habitatges.
L'arquitecte tècnic vetlla per la salut dels edificis, fent un diagnòstic del mateix i establint un programa de solucions adequat, així s'aconsegueix millorar la qualitat de vida, confort, estalvi energètic ...

 Una de les funcions més rellevants de l'arquitecte tècnic, és la Direcció d'Execució d'Obra i consisteix a formar part de la direcció facultativa, assumint la funció tècnica de dirigir l'execució material de l'obra i de control de qualitatiu i de quantitat de la construcció i la qualitat de l'edificat, en les obres de nova construcció, així com també són àmpliament conegudes les seves atribucions com a projectista i director d'obra, en obres de nova construcció, rehabilitació, reparació, adaptació i consolidació d'edificis construïts.
No obstant això parlar de l'arquitecte tècnic és parlar de la Seguretat i Salut dels treballadors en la Construcció. Tradicionalment l'aparellador i / o arquitecte tècnic ha estat vinculat a la seguretat en les obres s'ha convertit en el professional que per excel.lència assumeix les funcions de "Coordinació de Seguretat i Salut", amb un alt nivell de compromís.

 Però la formació i coneixements de l'arquitecte tècnic fan d'ell un professional versàtil, un autèntic "tècnic de capçalera", idoni per dur a terme activitats més enllà de les tasques tradicionals de disseny i aplicació de tècniques constructives.
Aquestes activitats són principalment la gestió del procés immobiliari, assessorant a les contractacions i selecció de compra de productes, la realització dels estudis i programació financera de la promoció, o el seguiment i compliment dels contractes d'obres i dels contractes de subministraments ( project management), les peritacions i valoracions immobiliàries, l'elaboració d'informes sobre l'estat de conservació i ús d'edificis construïts; peritatges judicials i certificats, gestió de qualitat del medi ambient; planejament i gestió urbanística.

PREDIMENSIONAT DE COSTOS EN OBRES DE REHABILITACIÓ I REFORMES INTEGRALS

                                                    

PREDIMENSIONAT DE COSTOS EN OBRES DE REHABILITACIÓI REFORMES INTEGRALS

Exemple predimensionat de costos

Servei d'Assessorament gratuït al client que consta d'un estudi inicial de predimensionat de costos en obres de rehabilitació i reformes integrals, perquè tingui una idea del pressupost general que representarà els treballs que vol portar a cabo.También es podrà definir l'estratègia de contractació més idònia en cada cas, així com el procediment de gestió a emprar.

Entre els costos que s'han de tenir en compte, de manera esquemàtica seran els següents:

• Costos de projectes i honoraris

• Taxes permisos i impostos de les obres

• Cost d'execució material

• Previsió de Costos de mitjans auxiliars

• Cost de gestió d'obra (si es realitza mitjançant aquest procediment)

Lògicament cada obra s'haurà d'estudiar com a cas particular, i s'aplicaran els costos en funció de les ràtios obtinguts a través de la pròpia experiència i aquells que no es tinguin dades, procedir al seu anàlisi i estudi particular per arribar a obtenir unaprevisión de cost .

Anteriorment s'adjunta un Estudi de predimensionat de costos d'una obra de rehabilitació i reforma integral. En aquesta obra es manté l'estructura, fonamentació i s'actua parcialment en la coberta de teula. L'interior pràcticament s'ha de realitzar per complet. Obtenim una ràtio de cost € / m2 que podria correspondre la meitat del cost si fos obra nueva.Está clar que a partir d'aquí quedarà un treball pendent juntament amb el Client per ajustar el pressupost en funció del preu, qualitats, àrea d'actuació, etc. i arribar a una Previsió de Cost idònia per fer viable aquesta operació al Client.